OSB'lerde Kira Artışı Yavaşladı: Yatırımcılar İçin Yeni Denge Dönemi Mi?

Organize sanayi bölgeleri (OSB), Türkiye ekonomisinin ve şehirlerin gelişiminde kritik bir rol oynuyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'nin son araştırması, OSB'lerdeki arsa ve kira değerlerindeki artış hızının yavaşladığını ortaya koydu. Bu durum, yatırımcılar için yeni bir denge döneminin başlangıcını işaret ediyor olabilir mi? Hangi illerde kira gelirleri satış fiyatlarına göre daha hızlı artıyor? Tekirdağ'da doluluk oranları neden yükseldi? Tüm bu soruların yanıtları ve daha fazlası haberimizde.

Türkiye ekonomisinde ve illerin kalkınmasında önemli bir rol üstlenen organize sanayi bölgeleri (OSB) hakkında kapsamlı bir araştırmaya imza atan TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 2024 yılında OSB’lerde arsa ve kira değer artışlarının önceki yıllara göre yavaşladığını ve geri dönüş sürelerinin kısaldığını ortaya koydu.

İstanbul, Sakarya ve Ankara gibi illerde kira gelirlerinin satış fiyatlarına göre daha yüksek orandaki artışı, geri dönüş sürelerinin kısalmasında etkili olurken; Tekirdağ ve Samsun’da bu sürede artış görüldü. Kira artışında Marmara Bölgesi’nde İstanbul, Kocaeli ve Bursa öne çıkarken, Anadolu kentlerinde kira bedellerindeki artışın yıllık enflasyon oranının altında kaldığı tespit edildi. Türkiye genelinde OSB’lerde doluluk oranlarının büyük ölçüde %90’ın üzerinde seyretmesi dikkat çekerken, Tekirdağ geçen yıla kıyasla doluluk oranını en fazla artıran il oldu.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., organize sanayi bölgeleri (OSB) özelindeki kapsamlı araştırmalarına 2024 yılında da devam etti. Türkiye ekonomisi ve kent gelişiminde yönlendirici bir rol üstlenen, birçok firmaya ev sahipliği yapan OSB’leri inceleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 2024 verilerine dayanan çalışmasında 18 ildeki 31 OSB’yi detaylı şekilde analiz etti.

Çalışmada, sanayi yapılarına yönelik talebin 2024 yılında da sürdüğü tespit edilirken, arsa ve kira değerlerindeki artışın önceki yıllara kıyasla doygunluk seviyesine ulaştığı gözlemlendi. 2018 yılında başlayan “OSB’lerde tamamen veya kısmen bedelsiz arsa tahsisi” uygulamasının, nisan ayında yayımlanan yönetmelikle 2029 yılına kadar uzatılması sektörel açıdan önemli bir gelişme olarak öne çıktı. E-ticaret faaliyetlerinin etkisiyle depolama alanlarına yönelik yüksek talep de dikkat çeken bir diğer bulgu oldu. 2020-2023 yılları arasında OSB’lerde arsa satış ve fabrika kira değerlerinde gözlemlenen hızlı artış, 2024 yılı itibarıyla yavaşladı. Marmara Bölgesi başta olmak üzere son yıllarda yoğun talep gören bölgelerde kira artışlarının 2024’te enflasyon oranının altında gerçekleştiği, özellikle Sakarya’da önceki yılın aksine en düşük kira artışlarının yaşandığı tespit edildi. Anadolu kentlerinde de kira artışları önceki yıla göre ivme kaybederken, fabrika kira bedellerinin yıllık enflasyon oranının altında arttığı belirlendi.

Geri dönüş sürelerinde ise ülke genelinde ortalama bazda kısmi bir düşüş yaşandı; bu süre 2023 yılında 17,5 yıl iken 2024’te 17,0 yıla geriledi. İstanbul, Sakarya ve Ankara’da kira değerlerinin, enflasyon oranının altındaki artışlara rağmen, satış fiyatlarına oranla daha fazla artması, bu illerde geri dönüş süresini kısaltan temel faktör oldu. Buna karşılık Tekirdağ ve Samsun illerinde geri dönüş sürelerinde artış gözlendi.

Arsa değer artışlarında İstanbul, Sakarya, Samsun, Afyonkarahisar, Kayseri, Gaziantep, Adana ve Ankara gibi illerde enflasyonun üzerinde artışlar kaydedilirken, bu artışların temel nedeni güçlü talep oldu. Malatya’daki yüksek artış ise piyasanın henüz stabilize olmamasına bağlandı.

Diğer illerde arsa değer artışları enflasyonun altında gerçekleşti. 2023 yılında değer artışlarının yüksek olduğu Manisa, Eskişehir, Antalya ve İzmir’de ise fiyatların doygunluk seviyesine ulaştığı görüldü. OSB’lerin büyük çoğunluğunda doluluk oranları %90’ın üzerinde gerçekleşti. Marmara Bölgesi’nde doluluk oranları geçen yılki seviyeyi korurken, Tekirdağ bu oranı en fazla artıran il oldu. Yeni gelişme sahalarında veya yeni kurulan OSB’lerde daha düşük doluluk oranlarına rastlansa da bu durum, doğrudan talep eksikliği olarak değerlendirilmedi. Genel olarak, kira ve arsa satış fiyatlarındaki artışın enflasyon oranının altında seyretmesi, doluluk oranlarında büyük değişiklikler yaşanmadığını gösterdi.

Enflasyonun altında artış ve kısalan geri dönüş süreleri yeni dengeyi işaret ediyor

Son yıllarda sanayi yapılarına olan talebin yükselmesinin değerlerde ivmeli artışlara neden olduğunu ifade eden TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “2020-2023 arasında çok hızlı bir yükseliş gösteren kira ve arsa fiyatlarında, 2024 yılı itibarıyla bir denge sürecine girildiğini gözlemliyoruz. Enflasyonun altında seyreden artış oranları ve kısalan geri dönüş süreleri, piyasada yeni bir denge dönemine işaret ediyor” dedi. Yatırım kararlarında organize sanayi bölgelerinin önemli bir rol oynadığına işaret eden Maya, “OSB’ler sadece sanayi üretiminin değil, aynı zamanda lojistik, istihdam ve kentleşme stratejilerinin de temel bileşeni konumunda. Bu nedenle bu bölgelerdeki fiyat hareketlerini takip etmek hem yatırımcılar hem de kamu politikaları açısından büyük önem taşıyor” diye konuştu.

Kira değer artışı %36’da dengelendi

OSB’lerdeki yıllık ortalama kira değer artışını hesapladıklarını ve ortalama artış oranının %36 seviyesinde gerçekleştiğini belirten Makbule Yönel Maya, “Özellikle Marmara gibi doygun pazarlarda artış hızının yavaşladığını net biçimde görüyoruz” dedi.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., organize sanayi bölgelerinde ortalama geri dönüş süresinin 2023 yılında 17,5 yıl iken 2024’te 17,0 yıla gerilediğini belirledi. Süredeki kısalmanın, kira gelirlerinin satış fiyatlarına kıyasla hızlı artmasından kaynaklandığını vurgulayan Maya, “Yatırımcılar açısından geri dönüş süresindeki düşüş, cazibenin korunduğunu, kârlılık beklentisinin sürdüğünü gösteriyor” dedi.

Arsa değer artışı %43 olarak kaydedildi

OSB’lerde yıllık ortalama arsa değer artışının %43 olduğunu ifade eden Makbule Yönel Maya, “Talebin yoğunlaştığı bölgelerde, örneğin Samsun’da %64 ve Ankara’da %58 oranında artış yaşandığını gözlemledik. Arsa satış fiyatlarında genel olarak dengelenmiş bir seyir hakim olsa da, talep gören illerde artışların sürdüğünü görüyoruz. Türkiye genelinde OSB’lerin doluluk oranlarının %92’ye ulaşması talebin önemli bir göstergesi. İstanbul, Bursa, Ankara, İzmir ve Gaziantep gibi şehirlerde yer alan OSB’lerde bu oranın %100’e ulaştığını görüyoruz. Özellikle Marmara Bölgesi’nde yüksek oranlar, sanayi altyapısının gücünü ve yatırım iştahını ortaya koyuyor” ifadesini kullandı.

YILLIK KİRA DEĞER ARTIŞI

GERİ DÖNÜŞ SÜRELERİ

YILLIK ARSA DEĞER ARTIŞI

İstanbul	51%
Kocaeli	41%
Bursa	28%
Sakarya İthal Otomobilde Vergi Şoku! Hangi Araçlar Ucuzladı, Hangileri Zamlandı? İthal otomobil vergilerinde flaş değişiklik! Yeni düzenleme ile bazı modellerde fiyatlar düşerken, bazılarında ise büyük artışlar bekleniyor.	54%
Tekirdağ	33%
Samsun	64%
İzmir	23%
Antalya	34%
Afyonkarahisar	70%
Denizli	27%
Manisa	23%
Ankara	58%
Kayseri	46%
Konya	25%
Eskişehir	24%
Malatya	69%
Gaziantep	53%
Adana	52%

DOLULUK ORANLARI

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'nin 2024 OSB raporu, arsa ve kira değerlerindeki artışların önceki yıllara göre doygunluğa ulaştığını gösteriyor. Özellikle Marmara Bölgesi'nde kira artışları enflasyonun altında kalırken, geri dönüş süreleri kısalıyor. Ülke genelinde OSB doluluk oranları yüksek seyrederken, Tekirdağ doluluk oranını en çok artıran il oldu. Uzmanlar, bu gelişmelerin piyasada yeni bir denge dönemine işaret ettiğini belirtiyor ve yatırım kararlarında OSB'lerin stratejik önemine vurgu yapıyor.